「2023年04月」の記事一覧（4件）
カテゴリ：不動産売却コラム / 投稿日付：2023/04/17 17:30
老朽化物件の売却
自宅が古くなってきたので建て替えを考えています。
建て替えには、メリット、デメリットが存在しますのでそれぞれのポイントをしっかり押さえていきましょう。
それぞれのメリット、デメリットを教えてください。
それでは先ずは、建て替えのメリットですが、大きく4つあります。
① 土地を探す手間が省ける
② 慣れた土地に住める
③ 今までの家の不満が解消出来る
④ 建て替えローンが、利用出来る
これらがメリットのメインになります。
それぞれの詳細を教えてください。
① の土地を探す手間が省けるですが、これまで住んでいた家を建て替えるので住み替えの様に、土地を探す手間や購入費用などは一切不要です。金銭面と時間を一気に減らす事が出来ます。
② の慣れた土地に住めるは、学校区や地域のルールを変えずに日常生活を送れる事です。
③ の今までの家の不満が解消されるですが、不満だった間取り、電気やガス水道といったインフラ設備などを新しくする事が出来ます。家の不満があった場合は0から検討する事が出来るので、今よりも快適な家を実現する事が出来るでしょう。
④ の建て替えローンが利用できるですが、現在では建て替えローンと言われる建て替えのための住宅ローンがいくつか存在します。更に建て替えローンが組める金融機関には、大手が取り組んでいる事もあり安心です。
次にデメリットを教えてください。
デメリットもおおきな4つのポイントがあります。
① 建て替え中は、仮住まいが必要
② 建て替えが出来ない場合がある
③ 解体工事が必要
④ 滅失登記が必要
これらがデメリットになります。
こちらも詳細を教えてください。
① 建て替え中は仮住まいが必要ですが、今まで住んでいた建物を解体する作業がありますので作業が終わる期間は仮住まいが必要になります。解体から新築の完成引き渡しはおよそ6ヶ月から1年と言われています。また引っ越しも2回必要になりますので、その点も踏まえて資金計画を立てる必要があります。思わぬところで経費が掛かるので注意が必要です。
② 建て替えが出来ない場合があるですが、建物が建っている土地でも解体して更地にしてしまうと新築が建てられない事があります。それを再建築不可物件と言い、前面道路が建築基準法の道路でない場合や敷地が道路に2ｍ以上接していない場合に再建築不可物件に当てはまります。建て替えを検討される際には確認された上でご検討頂ければと思います。
③ 解体工事が必要では、解体工事の費用相場を求める方法の1つとして坪単価×延床面積です。これは、あくまで建物本体を取り壊す際の費用相場で、その費用とは別に家の状況や状態で様々な費用が別途必要になってきます。解体業者に現地を確認して頂いた上でしっかりと見積を取りましょう。
④ 滅失登記が必要では、滅失登記とは建物取り壊しの際に必要な申請です。建物解体後1か月以内に申請を行わないと滅失登記には申請義務がある為怠ると10万円以下の過料という罰金を払う場合などがあります。滅失登記をしておかないと、その後、新築を建てる事も更地にした土地も売ることも出来ません。更に、固定資産税と言った存在しない建物に税金を支払い続けなければなりません。滅失登記は、建て替えにおいて重要ですので解体後は忘れずに行いましょう。
建て替えするのも、色々と気を付けないといけないポイントがあるんですね。
建て替えや住み替えを検討される場合は、お近くの不動産会社に相談頂ければと思います。
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カテゴリ：不動産売却コラム / 投稿日付：2023/04/08 13:58
相続不動産の評価
Ｑ．相続財産の額を算出する際、不動産の価格はどのように計算するでしょうか？
Ａ．建物の場合は簡単で、毎年役所から届く固定資産税通知書を見ればすぐに分かります。
固定資産税通知書に記載してある評価額がそのまま相続税評価額となります。
問題なのは土地の価格です。土地の評価額は固定資産税の通知書の評価額と同じでは有りません。
Ｑ．評価額と違うのでしょうか？
Ａ．同じ土地でも実際の売却価格と相続税を計算する為の評価額は違います。
まず、相続する土地が路線価地域に有るのか、倍率地域に有るのかによって計算方法が変わるのです。
Ｑ．路線価と言うのはよく聞きますが、倍率地域とは何ですか？
Ａ．倍率地域とは簡単に言うと路線価の付いていないエリアの事になります。
Ｑ．路線価が付いていないエリアというのが有るのですね？
Ａ．そうです。
Ｑ．では、路線価地域の計算方法から教えてもらえますか？
Ａ．まず路線価についてですが、その年の1月1日時点の価格を7月1日に国税庁が公表しています。
この路線価に土地の面積を掛けて土地の価値を評価します。
一般的に路線価は公示価格の80％を目安に設定されています。
Ｑ．予め時価の変動についても想定して有ると言う事ですね。それでは実際の計算方法を教えて下さい。
Ａ．まずは国税庁のHPにある路線価図を開いて頂き、相続される土地の前面道路に記載して有る数字を確認して下さい。例えば、150Fと記載して有ればその土地の路線価は1㎡当たり150,000円となります。
路線価図に記載されてる価格は1,000円単位となっているので、ゼロを3つ付け足して頂くと、簡単に価格が分かります。
Ｑ．数字の後ろに付いているFというアルファベットは何ですか？
Ａ．それは借地権割合を示す記号になりますので、この土地を借りて建物を建てている人に関係してくる記号になります。
Ｑ．路線価を確認したら次に何をすれば良いですか？
Ａ．次に固定資産税通知書に書いてある土地の面積を確認して下さい。
地積と記載してる欄に有る数字が土地の面積です。
その面積と路線価を掛けて下さい。
例えば、先程の例で示した土地が１００㎡だった場合、150,000円×100㎡で
15,000,000円となります。
Ｑ．以外に簡単ですね。
Ａ．これだけですと簡単ですが、実際には土地の間口や地型は様々です。
先程計算した価格から、この土地の使い勝手の良し悪しを考慮して価格を調整します。
この調整に関しては不動産の専門家でないと難しいのでプロに相談して下さい。
Ｑ．税理士さんに相談すれば良いのですか？
Ａ．いえ、税理士さんはあくまでも税金のプロであって、不動産のプロではありません。
ですので、路線価に面積をかけた価格をそのまま相続税評価額として相続税申告されるケースが散見されます。
Ｑ．調整をしていないと言う事ですか？
それでは使い勝手が悪い土地の場合、
多く相続税を払っている事になりませんか？
Ａ．そう言う事になります。
ですので、多くの土地を相続する場合には、
土地の評価に長けた税理士さんに相談する事をお勧めします。
Ｑ．次に倍率地域のケースを教えてもらえますか？
Ａ．まずは国税庁のHPから『財産評価基準』の目次のページを開いて、評価倍率表の『一般の土地』を開きます。
そして対象の土地がある市区町村をクリックすると倍率表が表示されますので、対象地の宅地の倍率を確認して下さい。
Ｑ．倍率が分かれば次に何をすれば良いのですか？
Ａ．倍率が分かれば、土地の固定資産税評価額にその倍率を掛ければ、土地の相続税評価額が算出できます。
良く分かりました。有難うございました。
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カテゴリ：不動産売却コラム / 投稿日付：2023/04/06 15:00
相続について
相続について解説しています。
Ｑ．相続対策とは相続税対策の事でしょうか？
「相続税」が発生するケースは相続全体の９％程度であり、
Ｑ．相続税の支払い対象者は９％しか居ないのですね、意外と少ない印象です。
何故こんなに少ないのでしょうか？
Ａ．それは相続税には『基礎控除』という物があるからです。
Ｑ．基礎控除はどのくらい有るのでしょうか？
Ａ．基礎控除は『3,000万円＋600万円×法定相続人の数』で計算出来ます。
Ｑ．法定相続人が2人なら基礎控除は4,200万円控除でしょうか？
Ａ．その通りです。
Ｑ．基礎控除が有る事により、相続税を払う人は少ないのでしょうか？
Ａ．その通りです。
Ｑ．基礎控除については分かりました。
しかし、相続税を払う必要が無さそうですが、相続対策が必要でしょうか？
Ａ．基礎控除内の相続であったとしても、4,200万円は大金です。
従って、どの様に財産を分割するのかにより、身内同士で争い事に発展してしまうケースも有るのです。
Ｑ．相続出来る割合等は法律に定めが有るのでしょうか？
Ａ．相続人になれる人は法律で決まっています。又、相続割合も法律で決まっています。
しかし、この相続割合は一定の目安でしかありません。
Ｑ．法律で割合が明記されているが、それも目安なのでしょうか？
Ａ．相続には３つのパターンが有ります。
①遺言による相続
②遺産分割協議による相続
③法定相続 の３つです。遺言書がある場合は遺言書に則って相続します。
Ｑ．遺言の作成はとても重要ですね。
Ａ．その通りです。遺言書の作成は最も重要な相続対策と言っても過言ではありません。
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カテゴリ：不動産売却コラム / 投稿日付：2023/04/01 13:07
自筆証書遺言
自筆証書遺言について解説しています。
Ｑ．自筆証書遺言とは何でしょうか？
Ａ．簡単に申し上げると、遺言書の①全文 ②日付 ③氏名 を全て直筆で記載し、
押印した物を自筆証書遺言と言います。
Ｑ．印鑑は実印でないといけないのでしょうか。
Ａ．印鑑は署名と同じ名前の物であれば、実印でなくても大丈夫です。
Ｑ．相続財産が沢山有る人は全部直筆で記載するのは大変ですね。
Ａ．そうですね、特に土地等は住所ではなく地番で所在地を記載しなければならなかったり、一体の土地でも公図で確認すると、2筆、3筆に分かれていたりするので大変です。
財産目録についてはパソコンで作成し、プリントアウトした物に署名、捺印をすれば有効となると、2019年１月13日に相続法が改正されました。
Ｑ．それだと作成はかなり楽になりますね。
Ａ．はい、そうです。
Ｑ．自筆証書遺言のメリットとは何でしょうか？
Ａ．自分一人で手軽に書けるという事と、費用が掛からないという事が一番大きなメリットです。
又、気軽に何度でも書き直せたり、遺言書の存在を秘密に出来るという事もメリットだと思います。
Ｑ．逆にデメリットは何でしょうか？
Ａ．①要件を満たしておらず無効になってしまう事
②死後、発見されないケースが有る事
③本人の直筆であるか、直筆であったとしても本人の意思に基づいて書かれた物であるのかという、紛争の元になってしまう事
等が挙げられます。
Ｑ．要件を満たさないとはどう言うケースが有りますか？
Ａ．例えば、増改築をして登記を行っていない不動産の取り扱い、本来は『遺贈する』と記載しなければならないのに『相続する』と記載してしまう等、或る程度不動産や相続について知識が無いと難しいケースも有ります。
Ｑ．成程、そう言うケースはややこしそうですね。
Ａ．余程不動産や相続に詳しい人でないと難しいかも知れません。
Ｑ．要件さえ満たせば必ず有効になるのですか？
Ａ．『検認』と言う手続きが家庭裁判所で必要になります。
Ｑ．検認とは何でしょうか。遺言が有効か無効かを判断して貰うのですか？
Ａ．検認とは遺言書の偽造や変造を防止する為の手続きです。
個人で保管している自筆証書遺言は必ず検認の手続きを受けなければなりません。
Ｑ．検認が必要無い遺言書も有るのですか？
Ａ．公正証書遺言や法務局に於いて保管されている自筆証書遺言等は検認の必要は有りません。
Ｑ．法務局で自筆証書遺言を保管して貰えるのですか？
Ａ．令和２年７月１０日より全国の法務局で、自筆証書遺言書保管制度がスタートしました。
この制度を利用すれば、自分で原本を管理するリスクや、煩わしい検認手続きが不要となります。
この制度を利用すれば、自筆証書遺言のデメリットがかなり改善されますね！
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