2023年07月の記事一覧｜センチュリー２１リュウショウ宅建　不動産売却ブログ｜センチュリー21リュウショウ宅建

査定の種類

不動産鑑定と不動産会社の査定は同じ様に思っていましたが実は違うようなので教えてください。

不動産鑑定とは、土地や建物などの不動産の適正な地価価格などを判断することです。

この不動産鑑定評価は、不動産の鑑定評価に関する法律にて不動産鑑定士だけが行えるものです。

不動産鑑定で評価されるのは、地下工事や地価調査、相続税路線票価格、固定資産税評価などの公的なもの、その他民間企業や個人から依頼されて行う評価があります。

不動産鑑定士とはどんな資格ですか？

不動産の鑑定評価を行う事が出来るのは国家資格である不動産鑑定士のすべてに合格し国土交通大臣への登録を受けた不動産鑑定士か不動産鑑定士の一部に合格して国土交通大臣への登録を受けた不動産鑑定士です。

どんな業務を行うのですか？

不動産鑑定士の仕事は大きく分けて、公的評価と民間評価があります。

公的評価とは国や都道府県市町村などが土地の適正価格を公表する為に行う、地下工事や地価調査

相続税や固定資産税の課税のための評価です。

民間評価とは民間企業や個人などから依頼される評価業務のことです。

不動産会社の査定はどの様に行われますか？

不動産査定は不動産会社などが算出する売却できそうな価格の事です。

不動産会社が独自に算出したり不動産鑑定士に依頼して算出したりします。そのため依頼先によって金額に多少の違いが出ることもあります。

個人で不動産鑑定の依頼をするのはどんな時ですか？

個人が不動産鑑定を依頼するのは一般的に不動産の売買や相続贈与財産分与などの場合が考えられます。

札幌市北区

篠路、太平、百合が原、拓北、あいの里、茨戸、屯田、新琴似、新川、麻生

石狩市、花川南、花川北、樽川、花畔、緑苑台、親船

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道路の種類

相続予定の家の前の道路は私道であるか、相続した後に建て替えや売却をすることが出来ると言われたが私道とはどの様なことなのか

道路は私道と公道に大きく分けられます。

公道とは国や地方自治体が管理している道路です。
私道は個人などが所有管理している道路です。

一般的に私道は個人が単独で所有しているか複数の個人が共同で所有しています。

親の家の建て替えは問題ないのでしょうか

公道でも私道でもその道路が建築基準法の道路であり敷地が2メートル以上接していれば建物の建築許可を得られます。
ただ法的に建築が問題なく出来る敷地でも建築工事を行う事が出来ない場合があります。
私道は維持管理も個人の責任と負担で行えます。

例えば複数の人が共同所有している私道に埋設している水道管や下水管が老朽化の為、補修や交換する場合などは私道の所有者が共同で私道の掘削や復帰をします。

私道の持ち分を持っていない人が建物を建て替えたり上下水道の引込をした場合、勝手に道路を掘ったり工事車両を通行させることは出来ません。

その場合どうしたらいいですか

私道の持ち分を持っている所有者全員からの道路掘削承諾書や通行承諾書などの許可が必要になります。
ただ私道の持ち分を持っている近隣の人たちとの関係が良好であれば承諾書も得ることも可能ですが、多額の承諾料を要求される場合もあります。

また近隣の住民との仲が良くないなどの理由で承諾が得られない場合もあれます。

そうなるとせっかく建築の許可を取ることができても工事自体ができません。

建築ができない不動産は売りに出しても買う人がいないという事になります。

どうしたらいいでしょうか

親御さんが元気な間に解決しておく事がベストです。

私道で最も大きな問題は承諾が取れない事です。
親御さんの代では近隣との付き合いもあるためこのような問題があっても解決できる可能性がありますが、子供世代になると近隣関係も希薄になり簡単に承諾してもらえない事が少なくありません。

相続予定の不動産問題は早めに把握し解決方法を探る必要がありますが、親御さんが元気な間に解決できるように日ごろから親子のコミュニケーションをもち問題を共有しておく事が大切です。

特に、私道の問題は法律的に複雑で人間関係も絡んでくるためお近くの不動産会社など、専門家のサポートを受けながら早期に解決を図ることをお勧めします。

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建物評価

現在自宅の売却を考えているのですが、建物の価値はどれ位あるのでしょうか。

具体的には木造住宅の場合は22年で価値がゼロになるとされています。

建物構造によって価値が無くなるという事ですか。

考え方として同じ年数が経過しても立地や環境、建物構造によって劣化の度合いは様々です。

確かに木造と鉄筋コンクリート造が同じスピードで劣化するはずがないですね。

そこで築年数から平等な価値を算出するために用いられるのが耐用年数という考え方です。

因みに鉄筋コンクリート造の耐用年数は４７年です。
木造住宅の場合、売却の際に築22年以上経過していると耐用年数の価値が残っていないため、
建物としての価値がなく土地のみの価値が起こるのです。

私の家は、築22年以上なので戸建てとして売却できないでしょうか。

耐用年数はあくまで税法上の価値を見極めるため築年数が22年以上経っているからといって
売れないと言う事はありません。

築年数が22年以上の場合どの様な工夫が必要ですか。

人が住むうえで構造などに問題が無ければ築年数が22年以上でも十分に売れる
可能性を持つています。

現在も住んでいて劣化や老朽化といったポイントは、最低限の修繕を行い安く住める住宅を
買いたいと言う層をターゲットにし売却を検討してみましょう。

その様なお客様はいるのでしょうか。

実際に安く購入して自分でリフォームをして再利用したいと考えるお客様も少なくありません。

先ずは、お近くの不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。

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