不動産売却コラムの記事一覧｜センチュリー２１リュウショウ宅建　不動産売却ブログ｜センチュリー21リュウショウ宅建

売却を検討している土地に境界標が見当たらない...

過去に測量を行っていても相続した土地で詳しくわからない、ということも。 

土の下に埋め込まれている 

側溝の蓋で見えなくなっている 

密集している場所などでブロック塀の上など思いもよらない場所に設置されている

境界標を設置している場合でも建築工事や外構工事、道路工事などで境界標が飛んでしまっているケースもあり、思った物と異なる境界標があるといった事もあります。 

売却をお考えでしたら、まずは不動産業者に相談されると良いと思います。土地や戸建に長けている不動産業者の担当者でしたら謄本や地積測量図、ご自身でお持ちの書類や現地を見て検討してくれるかと思います。 

仮に境界標が元々無い場合は設置し、無くなってしまった場合は再設置となります。その際は、土地家屋調査士が資格を持って行うようになります。その場合も不動産業者が紹介してくれると思いますので、先ずはご相談下さい。 

札幌市北区

篠路、太平、百合が原、拓北、あいの里、茨戸、屯田、新琴似、新川、麻生

石狩市、花川南、花川北、樽川、花畔、緑苑台、親船
当別町（太美町）

不動産の売却をご検討のお客様へ

CENTURY21 リュウショウ宅建へお気軽にご相談ください
札幌市北区篠路２条5丁目　10-12
☎　/011-775-3090
FAX/011-775-3091
mail/ info@c21ryusho.co.jp

簡単に言うと、 

自分で自分の財産管理が出来なくなってしまった時に備えて、家族に財産の管理や処分出来る権限を与えていく方法の事です。 

最近は投資信託などが人気ですが、家族信託は財産管理のための報酬が発生しない家族間での利用が想定されている特徴があります。 

※投資信託...他人に財産管理を任せて運用を行ってもらう方法 

不動産で家族信託が使われる具体的なケース 

よくあるケースは認知症対策です。 

例えば、もし家族信託などの準備をしていなく、所有者である親の認知症が悪化した場合、不動産が売れなくなります。不動産は持っているだけで手入れする手間やコストがかかります。 

空き家になり子供がどんなに処分したいと思っても、所有者である親に契約能力がないと売ることは出来ません。 

上記の場合、どうしても売却されたいのであれば、法廷後継人を利用する事で売却は可能です。 

その際に当該不動産が親の自宅である場合には、自宅の売却について家庭裁判所に許可を出してもらう必要があります。許可が出ない場合には売却は出来ません。 

事前に家族信託などを準備して、面倒を見てくれる子供に自宅を売却する権限を与えておくことで、塩漬けになることを回避し、金銭的な負担を和らげる事に繋がります。 

他にも家族信託を使うメリットはあります。 

不動産の共有を回避する時です。 

不動産を共有で相続すると、共有者の一人が売却を希望しても、他の共有者の同意が取れずに売却が出来ないなどのトラブルが生じる場合があります。 

一方、家族信託は不動産の管理・処分を行えるものと、利益を受け取る事が出来るものを分ける事が出来ます。不動産の管理・処分権限は1人に集約しつつ、委託者である親の死亡後の第二受託者は複数人にする事で、委託者死亡後の不動産管理・処分から生じる利益は複数人で分け合う事が出来ます。 

相続した人たちで揉めることはよくあります。 

このような場合でも、家族信託を活用する事で相続トラブルの回避や不動産の塩漬けを回避する事が 

出来る可能性あります。 

家族信託は新しい相続の形とも言われています。 

特に、ご自宅などの不動産を所有する方にとっては、非常に有効なものではないでしょうか。 

認知症になった親の生活費や施設費など、親の不動産を売却した資金で賄うことが出来れば、子世代にとっても大きな安心となります。 

不動産を所有しており、家族信託をぜひ検討したいと思われた場合には、お近くの不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。 

売買契約を締結すると家が売れたとひと安心する方もいますが、契約書に記載されている内容に違反してしまうと解約になってしまう場合があります。 

解約になる複数のケース 

契約書の内容に反してしまい、解約になる事を契約違反による解除、違約解除といいます。 

売主様の場合、以下の内容が違約に関わります。 

・契約書に記載されている条文の中で引き渡し 

・抵当権の抹消 

・所有権移転登記 

・売主様の責任に帰すべき引渡し完了前の滅失損傷 

その他、契約不適合責任の不履行の場合も違約となります。 

具体的な例で言うと、 

・手付解除期日を過ぎた後に何かしらの事情で不動産を売ることが出来なくなった場合 

・所有権の移転登記が出来ない場合 

・売買代金を用意する事が出来なくなった場合（買主様の場合）　など。。。 

相手方に契約違反があった場合 

催告といって違反した相手に対して書面にて義務の履行を促し、それでも改善されなければ違約解除となります。 

違約解除になると契約時に定められた違約金を相手方に支払う必要があります。 

大体、売買代金の10％～20％の場合のケースが多いです。 

解除する事で何か他にも損害が出た場合も損害賠償する事も出来る？ 

実害額が違約金を上回った場合でも、逆に下回った場合でもお互いに請求する事は出来ません。 

契約自体は成立しているので、白紙解約とは違い仲介手数料は頂く事になります。 

違約解除はあまり起こることはありません。 

そうならないために私たちがサポートし、未然に防ぐようにしています。 

特に注意するべきなのは、売主様の場合だと、住宅ローンの残りがある場合は完済手続きです。 

銀行にご連絡いただく必要があり、連絡後に司法書士が抵当権を抹消する為の準備を進めます。 

お住まい中でしたら引渡し日の前までに引っ越しを完了し、準備や残置物が無いかの確認、その後は最後まで大切に使っていただけたらと思います。 

買主の方に気持ちよく住んでいただけるようにしたいですよね。 

違約解除と言うのは良くないケースです。そうならないためにしっかりとお手伝いさせて頂きます！ 

残置物の処分


空き家になっている不動産を売却したいが、物がたくさん残っている...

買主様が個人の場合は、基本的に売主様のご負担で片付けていただきます。 

新しく住まわれる方がそのまま使うと言う事はあまりないですし、空き家の状態であれば家具や家電の痛みも進んでいる可能性が高いので売主様に片付けて頂く必要があります。 

せっかく新居に引っ越しても前の所有者の方が使われていた物を使うのは抵抗がありますよね。。。 

タイミングとしては、売却をスタートされる時に片付けて頂いた方が印象も良いです。 

ご自身だけで片付けをされるのは、かなりの負担になるので業者さんに依頼される事をお勧めします。 

片付けが大変...と言う方はそのままの状態で不動産会社に買い取ってもらう事も可能です。 

不動産会社の中には、不動産の買い取り・リフォーム・建て直しをして販売する所もあります。その工事をする時に合わせて撤去する事で費用を抑えて提供することも出来ます。もちろん、大切な物が残っていないかは確認しておいてください。 

この場合、残置物の所有権を放棄し買主による処分を承諾する事を売買契約書に定めておく必要があります。 

個人の方が買ってリフォームされるときに片付けてもらう事も可能ではありますが、たくさん残っている状態で売却をすると、あまり印象が良くみえないので売却期間や金額に影響が出てしまいやすいです。 

手間をかけずに売りたいなら不動産会社 

高値で売りたいなら時間と労力を掛けて撤去する 

と、いうことです。 

加えて、空き家の場合は雨漏り・シロアリの被害などについての契約不適合責任のリスクもあるので注意が必要です。 

どのくらいで売れそうなのか、査定金額を確認してご判断頂ければと思います。 

札幌市北区

篠路、太平、百合が原、拓北、あいの里、茨戸、屯田、新琴似、新川、麻生

石狩市、花川南、花川北、樽川、花畔、緑苑台、親船
当別町（太美町）

不動産の売却をご検討のお客様へ

CENTURY21 リュウショウ宅建へお気軽にご相談ください
札幌市北区篠路２条5丁目　10-12
☎　/011-775-3090
FAX/011-775-3091
mail/ info@c21ryusho.co.jp

最近は異常気象も多いですが、不動産取引にも影響があるのでしょうか。 

例えば売買契約を締結した後、引渡しまでに天災地変で売買の目的物が滅失してしまうケースも考えられます。 

※天災地変で滅失するとは ... 

落雷で建物が壊れてしまった、水害で建物が流されてしまったなど 

売主様、買主様のどちらの責任ではなく、取引の対象物が滅失してしまう（無くなってしまう）こと。 

2020年4月１日以前の旧民法では、 

契約自体は成立しているので買主様は売買代金を支払わなければならない 

となっていました。 

債権者主義といい、買主様が目的物の引き渡しに関する危険負担をするということです。 

ただ、不動産の売買契約では天災地変等で売主、買主どちらの責任でもない理由によって対象物が滅失か損傷してしまった場合については、特約で民放とは異なるという取り決めを行っていました。 

この取り決めは全部が滅失し、修復が不能な場合や過分な費用、日数がかかると言った場合は解除が出来るといった特約です。 

相手方へ通知し、売主様が買主様へ受領済みの金利を無利息で変換して解除という特約が一般的でした。 

また、大きな被害がなく引渡し前に損傷がある場合については、売主様で修復の上で買主様に引き渡す様にしていました。 

改正された民放は、 

引渡し前で、かつ引き渡しが不能である場合は買主様の支払責務は消滅しないものの、代金の支払いを拒絶出来る 

ことになりました。 

改正されたことによって、実際の取引の場での運用と民放が近づいたという感じかと思います。 

あくまで天災地変など売主様に責任が無い場合です。 

売主様には引渡しまで、善管注意義務、善良なる管理者の注意義務があります。 

注意不足の場合には、売主様の責任が発生します。 

問題なく取引、引き渡しが出来る様に細心の注意を払うことが重要です。 

不動産の売買契約でも手付金があります。 

売買契約を締結の際に売買代金の一部として、買主様から売主様へ手付金を支払う事が一般的です。 

手付金の金額はどのように決めるのか

売買契約については売主様、買主様双方の合意があって成立するものです。手付金の額に関しても売買代金やその他の条件と同じように双方の合意で決定します。 

一般的には売買代金の1割を手付金とする事が多いかと思います。 

３０００万円の売買代金の３００万円が手付金という事です。 

ただし宅建業者が売主で新築工事中やリフォーム前などに未完成物件の場合、売買物件の5％や1000万円を超える手付金であれば銀行等々、保証委託契約をするなど手付金の保全措置を講じる必要があります。手続きの煩雑さなどから保全措置の必要ない金額で設定する事が多いです。 

その他、下記の事情も考える必要があります。 

・買主様が売買価格の金額や諸費用まで融資をするケース 

・自己資金が少ないなど1割より少額の手付金を希望されるケース 

売買契約のある契約では売買契約締結後に買主様の手付金放棄や売主様の手付金を倍返しで解除できる手付解除等が設定されます。 

これらは売主様、買主様どちらも権利があります。手付金の金額が多過ぎると解除のハードルが高すぎますし、少な過ぎると解除のハードルが低すぎるという事になります。 

不動産取引は個別性が高いので、その手付金額とする理由を担当者に相談されるのが良いかと思います。 

営業活動報告


媒介契約を締結し、販売活動させていただく事となると、どのような販売活動をしたか、お問い合わせやご案内がどれくらいあったのかを報告させていただきます。 

これを営業活動報告あるいは、媒介報告といいます。 

実家が空き家になっているような場合も何組来たのか、その報告書で確認できます。 

宅地建物取引業法では、媒介契約の書類によって報告する周期が定められています。 

　専属専任媒介...　1週間に1回以上 

　専任媒介...　2週間に1回以上 

　一般媒介...　報告の定めはない 

一般媒介の場合の報告は、法律で義務付けられていないので、報告しない不動産会社もありますが、ご案内やお問い合わせの数、どんな販売活動をしてきたか気にされる方がほとんどだと思いますので、定期的に報告している不動産会社もあります。 

一般媒介で複数の会社に販売を依頼している場合は、営業活動報告書の有り無しを見るのも良い会社を見極める1つの手法です。 

営業活動報告はどうやってしてもらうのか 

　メール又は書面で報告させていただきます。
　媒介契約を締結する際の取り決め、媒介契約書にも記載されます。 

内容の中で注意して確認する事 

　①どのような販売活動を行ったか 

　②何件の問い合わせがあったか 

　③ご案内が何組あったか 

　④ご案内の結果どのような感想があったか 

販売活動としては、センチュリー21のウェブサイトの掲載あるいは、スーモ、アットホームなどの不動産情報サイトの掲載、新聞や折り込み広告、宅配チラシなどがあります。 

一定期間経っても買主が見つからない、お問い合わせやご案内の数が少ない場合はその後の販売活動の見直しを提案させて頂く事もありますが、できる限り直接お会いしてご相談させていただきます。 

お問い合わせやご案内の数が少ない場合と、ご案内が多いけれど買主が見つからない場合では、計画が変わってきます。営業活動報告書は軽視出来ないものですので、しっかりとご確認ください。

札幌市北区