「不動産売却コラム」の記事一覧（50件）
カテゴリ：不動産売却コラム / 投稿日付：2024/07/02 23:09
オーナーチェンジ物件
マイホームを購入したのですが転勤になってしまった。
現在賃貸で貸している状態のまま、売却する事は出来るのでしょうか。
今回のような場合、“オーナーチェンジ物件”として売却することができます。
何か特別な不動産取引というわけではなく、
オーナーチェンジ物件を売却する手順は大まかに言えば、通常の売却とほとんど変わりません。
ただ売却価格の査定方法が“投資用不動産”であるために居住用物件と異なり、
物件自体の収益力に基づいて不動産価格を求める方法、“収益還元法”を用いて査定が行われます。
気を付けておくポイント
・居住用物件よりも査定価格が低い傾向にある
と、言うのも一般的な居住用物件に比べて収益物件のニーズは少なく、物件を売却するターゲットも投資家や、大家業を営む者に限られてしまい、物件のニーズが狭まってしまいます。
・オーナーチェンジ物件は内覧が出来ない
売却価格によっては売却が難しく、時間がかかってしまうケースがあります。もし入居者が協力的で内覧を許可してくれれば問題はありませんが、珍しいケースです。内覧が出来ないと言うことは、原状回復費用がどのくらいかかるのか不透明で、検討者にとってもリスクがあります。
・入居者には事後報告で問題ない
オーナーチェンジをする時に借主や、連帯保証人の承諾を得る必要はありません。オーナーチェンジ物件の売却後に、売主と買主の連名で知らせておくのが一般的です。その際、新しい家賃の振込先を入居者にお伝えください。
その他にもオーナーチェンジ物件の売却は手続きが複雑になる可能性も高いので、まずは不動産会社に相談して売却に向けたアドバイスをもらいましょう。
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札幌市北区篠路２条5丁目 10-12
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カテゴリ：不動産売却コラム / 投稿日付：2024/06/25 21:41
初めての売却
『自身が持っている戸建てをどのように売却を進めていいのかわからない...！』
不動産の売却はそうあるものではないので、皆さん悩まれます。
そのために、我々不動産のプロがいますので安心してお任せください。
まずは、ご自身の不動産を確認する事から始めます。
売却予定の戸建てで生活されているので、家の内装や設備は充分にご存じかと思いますが、
初期の売却検討時に確認するのは、住宅ローンの残債や隣地との境界、引き渡し時期についてです。
- 売却をするための確認項目 -
□ 所有されている不動産は、ご自身で購入されたものですか
□ 購入当時、金融機関から融資を受けて買われましたか
□ 返済は終了しているか
□ 残りの返済額は把握しているか
※住宅ローンの残債務
住宅ローンの残りの返済総額を把握しておかないと、売却価格が残債務を下回る場合、売主様が別途費用を捻出して残債務を返済しないといけません。売却予定の不動産の抵当権も抹消できなくなってしまう可能性があります。
□ 購入時の前の所有者から隣地との境界の明示は受けたか
※重要事項説明書
購入時に説明された重要事項説明書にて、確認することが可能です。
境界が明示されていれば問題無いですが、もしされていない場合には売主様が隣地の方と境界の画定をしなければならない場合もあります。
□ お引越しの時期は決まっているか
※お引越しのタイミング
売却が決まってから引越し先を決められる方もおりますので、今すぐ決める必要はないですが、引越しやタイミングは予め決めていた方が準備もはかどります。
この後の進め方
確認させて頂いた事項と購入時の書類の準備の上、不動産会社に問い合わせをしてください。
電話で上手く話せない場合は、複数の不動産会社に一括で売却を相談できるサイトもありますので、ご活用されるといいかと思います。
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カテゴリ：不動産売却コラム / 投稿日付：2024/06/21 23:08
老朽化物件
新しく自宅を建て替えるのは魅力的ですがメリット・デメリットが存在します。
それぞれのポイントを押さえた上で、建て替えに臨みましょう。
- 建て替えのメリット -
① 土地を探す手間が省ける
これまで住んでいた家を建て替えるので、住み替えのように土地を探す手間や、購入費用は一切不要です。そのため金銭面と、時間を一気に減らすことができます。
② 慣れた土地に住める
学校区や地域のルールを変えずに日常生活を送れるといったメリットがあります。
③ 今までの家の不満を解消できる
今まで不満だった間取り、電気やガス・水道といったインフラ設備などを新しくすることができます。間取りに不満がある場合はゼロから作り直すことができるので、今よりも快適な家を実現することができるでしょう。
④ 建て替えローンが利用できる
現在は、”建て替えローン”と呼ばれるローンがいくつか存在します。
さらに、建て替えローンを組める金融機関には大手が取り組んでることもあり、安心です。
- 建て替えのデメリット -
① 建て替え中は仮住まいが必要
建て替えの場合、今まで住んでいた建物を解体する作業があるため、解体から新築が建て終わるまでの期間は仮住まいが必要になります。解体から新築の完成、お引き渡しまでの期間がおおよそ６ヶ月と言われています。仮住まいの賃貸費用や引越しが２回必要になるといった点も踏まえて資金計画を立てていく必要があります。気づかないところで無駄な経費がかかってくることがあるので注意が必要です。
② 建て替えができない場合もある
現在、建物が立っている土地でも更地にすると、新築が建てられないケースはあります。それを、“再建築不可物件”といい、建て替えを考えている土地が再建築不可物件当たる場合は建て替えができません。
再建築不可物件の条件
・全面道路が建築基準法の道路ではない
・敷地が道路に２メートル以上接していない
上記は建て替えを検討される際にはきちんと確認した上で、ご検討いただければと思います。
③ 解体工事が必要
解体費用を見積もる方法の一つとして、以下の方法があります。
総単価×のべ床面積(総数)
これはあくまで建物本体を取り壊す際の費用相場で、その費用とは別に家の状況や状態で様々な費用が別途必要になってきます。こちらは解体業者に現地を確認して頂いた上で、しっかりと見積もりを取りましょう。
④ 滅失登記
こちらは建物を取り壊した際に必要となる申請です。建物の解体後1ヶ月以内に申請を行わないと、滅失登記には申請の義務があるため、怠ると10万円以下の過料という罰金を払う場合などがあります。滅失登記をしておかないと、新築を建てることも、その後更地にした土地を売ることもできません。さらに固定資産税といった存在しない建物に税金を払い続けなければなりません。
滅失登記は建て替えにおいて重要ですので、解体後は忘れずに行いましょう。
建て替えをするにも気をつけないといけないポイントが多々あります。
建て替えやお住み替えを検討される際は、まずお近くの不動産会社にご相談いただければと思います。
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カテゴリ：不動産売却コラム / 投稿日付：2024/06/17 10:40
新築未入居物件の売却
新築マンション購入し、引越しをする予定だったが急遽、転勤が決まってしまい住むことが出来なくなってしまった...
実際に上記のような“新築マンションを購入した後、会社から転勤の辞令が出て悩まれるケース”はよくあります。
出来る限り、損をしないためにはどのような方法があるのか
いくつか方法はありますが最も一般的なのが賃貸に出すことです。
賃貸借契約を締結する場合、借主が退去しない限り、基本的には貸主は賃貸借契約を更新しなければなりません。つまり、借り主が転勤先から戻ってきた場合、基本的に現賃借人を追い出して住むことは出来ません。
賃貸に出すのはリスクがある...という方は“定期借家契約”という期間を定めて貸し出しする方法もあります。定期借家契約の場合、期間が定められている契約方法なので、期間が来たら賃借人は物件を明け渡ししなければなりません。定期借家契約に更新はありませんが、貸主と借主が合意すれば再契約する事も可能です。
海外転勤となってしまい管理するのも難しいため売却も視野に入れて検討している場合
その場合は“新築未入居”であると、その新築マンションを買いそびれてしまった方もおられるので比較的早く売却が出来るケースもあります。
購入時の金額で売却を希望される方は、不動産の相場自体が近隣の市況に左右されますので、担当者にご相談するのが良いかと思います。新築未入居のため、価格も購入時と同等かそれ以上に販売出来る可能性もあると思います。
賃貸・売買の両方とも検討出来るのは、選択肢もあって良いが他に注意する事はあるのか
新築マンション購入時に住宅ローン控除について話があったと思いますが、
住宅ローン控除の要件の1つに
住宅の取得日から6ヶ月以内に入居し、適用を受ける各都市の12月31日まで引き続いて住んでいること
というのがあります。
売却はもちろんのこと、賃貸で貸し出しされても再入居までの賃貸期間中は住宅ローンの控除を受けられないので注意が必要です。
結果的に売買と賃貸は、どちらが賢い選択なのか
ケースバイケースですが...
賃貸で貸し出しした方が良い場合
- 転勤から戻る時期が決まっている
- 購入されたマンションに思い入れがある
売却した方がいい場合
- 転勤から戻る時期が未定
- 空室のリスクを懸念している
※空室のリスクとは...
新築マンション購入者の多くは住宅ローンを組んで購入します。その場合、貸し出されたマンションの住居者が転居してしまった場合、賃料を住宅ローンに当てることが出来ません。
最悪、転勤先の賃料と所有不動産の住宅ローンとダブルで支払うこともあります。
どのような方法がいいのか地域に根ざした不動産のプロにご相談頂ければ、お客様に最適な方法をご提案できると思います。
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カテゴリ：不動産売却コラム / 投稿日付：2024/06/11 21:04
価格変更のタイミング
売却中の物件価格を変更する際に気を付けなければならないことは、
依頼されている不動産会社が、しっかりと営業活動をしているか確認することが必要ということです。
しっかりと営業活動した上で、お問い合わせやご案内の件数が少なければ価格を下げると言う判断に
なりますので、むやみに価格を下げると言うことをしないように気を付けて頂きたいです。
営業活動は一般的にどのくらいで一通りの事ができるのか
概ね1ヶ月です。
- ポータルサイトに掲載
- 不動産を探している方に直接アピール
- “レインズ”という不動産会社が見られるサイトに掲載
- 他の不動産会社を通じて探している方にも紹介
- 自社にご登録頂いているお客様へもご紹介
- チラシでの広告活動する会社もある
上記の活動が一定範囲で告知出来るのに1ヶ月くらいです。
値下げをする場合は、どのくらい下げるのか
例えば、2000万円の査定価格に対して2280万円で売却をスタートした場合、1ヶ月間売却活動した結果、ご案内の数など買主候補の引き合いが想定より少なければ、概ね5％の100万円値下げする事をご提案します。
確かに大きく値下げする事になりますが、最終的に価格交渉が入ることも多いので、その幅よりも大きく下げないとインパクトが弱く、仮に50万円の値下げをしても引き合いにあまり変化がありません。
その後さらに50万円下げて合計100万円の値下げをした事になっても市場の中では、2230万円の物件が2180万円になったと認識されますので効果が薄いです。
1ヶ月で5％下げて、その後も売れなかった場合、さらに値下げをするのか
その様にご提案する事が多いです。
その時期になると元々の査定金額を忘れてしまいがちなのですが、査定金額くらいまで値下げすることをご提案します。
お伝えしたのは一例に過ぎません。
勿論、売主様のご都合もそれぞれありますので柔軟に対応させて頂きますが、1つご注意して頂きたい事があります。
売却の担当者は無意味に値下げを提案しているわけではありません。「安く売ろうとしているのではないか...」と思われるお気持ちは分かりますが、売却を担当している不動産会社は出来るだけ高く売却出来るように努力し、それでも売却出来なかった場合に値下げのご提案をさせていただきます。
まとめ
・査定金額に対して10％上乗せした場合、値下げのタイミングとしては1ヶ月ごとにご提案
・概ね5％程が目安
・出来るだけ高値で売却するために努力した上でのご提案
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カテゴリ：不動産売却コラム / 投稿日付：2024/05/28 06:58
固定資産税の精算
「売却予定の不動産で先日精算金の話があり、固定資産税の項目がありました。
なぜ買主から固定資産税の精算金をいただけるのでしょうか？ 」
不動産の売買で必要な手続きの一つが、固定資産税精算金の支払いです。
売買取引のあった不動産は、1年の中で売主が所有している期間、買主が所有している期間が分かれます。一般的には固定資産税と都市計画税をそれぞれ負担しあうこととなります。
- 所有者が変わったタイミングで役所に届け出をすればいいのでは？
固定資産税は課税された時点で納税者が確定するため、年度の途中で不動産を手放したとしても納税義務者が変更になる事はありません。つまり、1月1日時点での所有者がその年の納税義務者となります。
所有者が買主に変わったとしても、取引した年の納税義務者は売主のままと言うことです。
そのため、売買契約時に所有権が変わる日で、日割り計算をして売主と買主それぞれが該当機関の税負担もするという取り交わしをする事が一般的です。
この取り交わし自体は、法律上必須の手続きではありません。
ややこしくなりそうであれば、固定資産税についての取り決めは除外して、単純に取引をする不動産の価格だけに金銭事情を行っても構いません。ただ、やっておかなければ売主が損をする事になるので注意が必要です。
- 起算日のタイミング
不動産売却時の固定資産税の分担を決める際には、いつを起算日にするかが重要です。起算日の考え方は地域によって異なり、関東では1月1日、関西では4月1日を起算日にする傾向があります。
ただし、どちらも確定的なものではなく、関東でも4月1日、関西でも1月1日を起算日にするケースもあります。起算日は売主と買主の合意で決まるため、どちらで計算するのかあらかじめ確認しておかなければなりません。
- 不動産売却によって利益が出た場合
売却によって利益が出た場合は、売却した翌年の申告期間に確定申告をしないといけません。
これは、固定資産税の精算金によって利益が出た場合も同様で、申告しなければペナルティを課せられるため注意が必要です。
先程の精算の取り決めなど、内容が複雑で決めることは中々難しいので、不動産会社に負担額を計算してもらうのも一つの方法です。
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カテゴリ：不動産売却コラム / 投稿日付：2024/05/18 16:59
IT重説って何？
最近、売買契約に先立って行われる重要事項説明はオンラインでも行うことが可能です。
IT重説とは...
従来は宅建士の有資格者が対面で買主、借主に重要事項説明をしなければなりませんでした。
それを対面ではなくIT、つまりテレビ電話等の端末上でも可能にしたものです。
今の時期でも対面せずに説明を受けられるのはいいことですよね。
時間や場所に縛られることなく説明を受けられると言うことはお客様にとってもメリットがあります。
重要事項説明をオンラインで受けるにはどうしたらいい？
まずは売主の同意を得た上で実施されます。オンラインで説明するためインターネットなどの環境設備が必要になります。
もちろんスマートフォンでも問題ありません。IT重説は音声のみ・画像のみでは認められておりません。必ず、音声付きの動画で行っていただく必要があります。
ですので、通信環境を整えて説明を受けていただければと思います。
できれば、パソコンやタブレットなど画面が大きい方が見やすいのでいいと思います。
また、双方向でやり取りをするために、スマートフォンで行う際にはWi-Fiなどに常時接続した上で行うといいです。画像が途中で固まってしまうこともあります。
大事な話なので途中で固まってしまっては困りますよね。
動画などで説明を受ける際に書類などはどうする？
事前に不動産会社からIT重説を受ける方に重要事項説明書などを送付して書類を確認いただきながら説明を行なっていきます。
もちろん、ご理解・ご納得いただいた上で署名・捺印をしていただきますのでご安心いただければと思います。
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カテゴリ：不動産売却コラム / 投稿日付：2024/04/30 23:22
境界確定
売却を検討している土地に境界標が見当たらない...
過去に測量を行っていても相続した土地で詳しくわからない、ということも。
土の下に埋め込まれている
側溝の蓋で見えなくなっている
密集している場所などでブロック塀の上など思いもよらない場所に設置されている
境界標を設置している場合でも建築工事や外構工事、道路工事などで境界標が飛んでしまっているケースもあり、思った物と異なる境界標があるといった事もあります。
売却をお考えでしたら、まずは不動産業者に相談されると良いと思います。土地や戸建に長けている不動産業者の担当者でしたら謄本や地積測量図、ご自身でお持ちの書類や現地を見て検討してくれるかと思います。
仮に境界標が元々無い場合は設置し、無くなってしまった場合は再設置となります。その際は、土地家屋調査士が資格を持って行うようになります。その場合も不動産業者が紹介してくれると思いますので、先ずはご相談下さい。
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カテゴリ：不動産売却コラム / 投稿日付：2024/04/23 08:31
最近よく聞く”家族信託”ってなに？
簡単に言うと、
自分で自分の財産管理が出来なくなってしまった時に備えて、家族に財産の管理や処分出来る権限を与えていく方法の事です。
最近は投資信託などが人気ですが、家族信託は財産管理のための報酬が発生しない家族間での利用が想定されている特徴があります。
※投資信託...他人に財産管理を任せて運用を行ってもらう方法
不動産で家族信託が使われる具体的なケース
よくあるケースは認知症対策です。
例えば、もし家族信託などの準備をしていなく、所有者である親の認知症が悪化した場合、不動産が売れなくなります。不動産は持っているだけで手入れする手間やコストがかかります。
空き家になり子供がどんなに処分したいと思っても、所有者である親に契約能力がないと売ることは出来ません。
上記の場合、どうしても売却されたいのであれば、法廷後継人を利用する事で売却は可能です。
その際に当該不動産が親の自宅である場合には、自宅の売却について家庭裁判所に許可を出してもらう必要があります。許可が出ない場合には売却は出来ません。
事前に家族信託などを準備して、面倒を見てくれる子供に自宅を売却する権限を与えておくことで、塩漬けになることを回避し、金銭的な負担を和らげる事に繋がります。
他にも家族信託を使うメリットはあります。
不動産の共有を回避する時です。
不動産を共有で相続すると、共有者の一人が売却を希望しても、他の共有者の同意が取れずに売却が出来ないなどのトラブルが生じる場合があります。
一方、家族信託は不動産の管理・処分を行えるものと、利益を受け取る事が出来るものを分ける事が出来ます。不動産の管理・処分権限は1人に集約しつつ、委託者である親の死亡後の第二受託者は複数人にする事で、委託者死亡後の不動産管理・処分から生じる利益は複数人で分け合う事が出来ます。
相続した人たちで揉めることはよくあります。
このような場合でも、家族信託を活用する事で相続トラブルの回避や不動産の塩漬けを回避する事が
出来る可能性あります。
家族信託は新しい相続の形とも言われています。
特に、ご自宅などの不動産を所有する方にとっては、非常に有効なものではないでしょうか。
認知症になった親の生活費や施設費など、親の不動産を売却した資金で賄うことが出来れば、子世代にとっても大きな安心となります。
不動産を所有しており、家族信託をぜひ検討したいと思われた場合には、お近くの不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。
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カテゴリ：不動産売却コラム / 投稿日付：2024/04/17 08:36
違約解除
売買契約を締結すると家が売れたとひと安心する方もいますが、契約書に記載されている内容に違反してしまうと解約になってしまう場合があります。
解約になる複数のケース
契約書の内容に反してしまい、解約になる事を契約違反による解除、違約解除といいます。
売主様の場合、以下の内容が違約に関わります。
・契約書に記載されている条文の中で引き渡し
・抵当権の抹消
・所有権移転登記
・売主様の責任に帰すべき引渡し完了前の滅失損傷
その他、契約不適合責任の不履行の場合も違約となります。
具体的な例で言うと、
・手付解除期日を過ぎた後に何かしらの事情で不動産を売ることが出来なくなった場合
・所有権の移転登記が出来ない場合
・売買代金を用意する事が出来なくなった場合（買主様の場合） など。。。
相手方に契約違反があった場合
催告といって違反した相手に対して書面にて義務の履行を促し、それでも改善されなければ違約解除となります。
違約解除になると契約時に定められた違約金を相手方に支払う必要があります。
大体、売買代金の10％～20％の場合のケースが多いです。
解除する事で何か他にも損害が出た場合も損害賠償する事も出来る？
実害額が違約金を上回った場合でも、逆に下回った場合でもお互いに請求する事は出来ません。
契約自体は成立しているので、白紙解約とは違い仲介手数料は頂く事になります。
違約解除はあまり起こることはありません。
そうならないために私たちがサポートし、未然に防ぐようにしています。
特に注意するべきなのは、売主様の場合だと、住宅ローンの残りがある場合は完済手続きです。
銀行にご連絡いただく必要があり、連絡後に司法書士が抵当権を抹消する為の準備を進めます。
お住まい中でしたら引渡し日の前までに引っ越しを完了し、準備や残置物が無いかの確認、その後は最後まで大切に使っていただけたらと思います。
買主の方に気持ちよく住んでいただけるようにしたいですよね。
違約解除と言うのは良くないケースです。そうならないためにしっかりとお手伝いさせて頂きます！
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