2023年08月の記事一覧｜センチュリー２１リュウショウ宅建　不動産売却ブログ｜センチュリー21リュウショウ宅建

マンションの査定　

マンションの査定はどのようにして行なっているのでしょうか。

居住用のマンションがあれば一般的には、取引事例比較法で金額を算出します。

取引事例比較法とは同じマンション内など出来る限り近い条件のマンションでの成約事例と比較し計算します。

戸建ての様に、土地と建物に分けて算出しないのですか。

マンション場合、敷地部分は基本的に共有部分が多く、分けて算出はしません。また同じマンション内の事例でも面積や階数、バルコニーの向きが違えば日当たりや眺望も変わってくるので価格も変わってきます。

階数が上がるほど価格も高くなりますか。

多くの場合ではそうなりますが、エレベーターが無いマンションや、全ての階に止まらないエレベーターが設置されているマンションでは安くなる事もあり得ます。

その他に何かありますか。

管理状況もポイントです。管理会社に委託されている場合や自主管理と言ってマンションの所有者で管理する場合もあります。また長期修繕計画と言って将来的にマンションをどのように修繕していくかの計画及び、それに向けた積立金がしっかり出来ているかなどがポイントになります。

修繕とは外壁の塗り直しをしたりすることですか。

それも一つです。マンションの年数が経つと劣化していきますので、外壁の塗り直しや給排水管の修繕が必要になります。もちろん費用が発生しますので計画や積立が出来ていないと多額の一時金が発生してしまう可能性もあります。

急に言われても困りますね。管理会社が入っていればやってもらえるのですか。

基本的には大丈夫かと思いますが、自主管理の場合は修繕計画がしっかりしてない可能性もあり注意が必要です。

だから金額に影響するのですね。新しいマンションを売却する場合、同じマンション事例がない事もありますよね。

同じマンション事例がない場合は、出来るだけ近い条件のマンション事例を探しますが、新しいマンションの事例が見つけにくい場合もあります。

その場合はどうするのですか。

基本的には、近い事例を基に算出しますが別の方法で算出する事もあります。査定に関しては根拠を示す事が必要になります。成約事例を必要とされていないため、マンションが新築で販売された金額を基に相場の増減率を計算する場合があります。

売却する側として納得できる根拠があればいいですね。居住用のマンションの場合、実際に売買された事例を基に価格を算出される事が多く、同じマンションや出来るだけ条件の近いマンションの事例が選ばれるのですね。

実測清算取引　

土地の取引を行うとき測量した面積と登記簿が異なるケースがありますか。

程度の差はありますが、異なることはあります。

平米単価や坪単価で価格を決めていたのに、単価は変わりませんか。

単価は変わります。公募取引と言って登記簿面積に基づいて取引を行う場合、登記簿面積より実際の面積が大きくなる
と単価は下がりますし、小さければ単価は上がります。

売主側にも買主側にも有利や不利になったりしますね。

そういった場合には、公募取引ではなく実測清算取引とすることがあります。

実測清算取引はどの様な取引ですか。

例えば、公募面積１００平米の土地を１０００万円で売買するとします。平米単価は１０万円です。

公募取引の場合は実際の測量の結果、土地の面積が９０平米になっても１１０平米になっても売買代金は１０００万円
であり、平米単価が上がったり下がったりします。

これに対して、実測清算取引は生産の基準となる面積と単価を決めておきます。

生産基準となる面積は１００平米で平米単価は１０万円となり１０００万円の売買となります。

売買契約後に測量して仮に１１０平米になった場合は約１０万平方かける平米単価１０万円で１１００万円９０平米に
なった場合には９０平米かける平米単価１０万円で９００万円の売買代金となります。

実測清算はどちらにも平等な条件ですね。

ただしメリットだけでなく注意も必要です。

予想以上に大きくなった場合などは、買主様の資金計画に影響が出ることがあります。
測量を行うので引き渡しまでに時間がかかる場合があります。長引くと相場が変わってしまうリスクもあります。

確かにそうですね

その土地の状況によってどちらが最適なのかは違いますので、どちらの取引を行う方がいいのか不動産会社の担当者に
相談されるのが良いかと思います。

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