「不動産売却コラム」の記事一覧（44件）
カテゴリ：不動産売却コラム / 投稿日付：2024/03/05 16:06
検査済証
検査済証の無い建物でも売却は可能ですが、
そもそも検査済証のない建物とは、どのようなものなのでしょうか。
①完了検査を受けていない為、検査済証が存在しない建物
建築基準法第7条第1項につなげられた完了検査を受けていないと、基本的に建物を使用する事が出来ません。いずれもそれほど徹底されてはおらず、完了検査の実施率は平成10年頃で約38％、それ以前は20％から一桁台とも言われています。 中古物件の流通市場では、完了検査を受けていない建物自体それほど珍しい事ではありません。
検査を受けていない要因は建築基準法に適合していない、完了検査の費用を節約するなどケースは様々です。特に都心部では狭小地での建築のため法廷の建ぺい率や、容積率を超過している建物が多くあります。
②完了検査を受け検査済証を発行された建物であるものの、紛失などで現存していない場合
残念ですが検査済証は、再発行が出来ません。ただ各役所の建築指導課にて、建築計画概要書や台帳記載事項などの確認や証明書を発行できます。
そこで完了検査を受けていることや、検査済の元本などが分かります。
重要事項説明書は、これらを規制する必要があるので不動産の担当者が調査しているかと思います。
検査済証がないといっても、様々なケースがあります。
そもそも完了検査を受けているか、検査済証があるかご存じ無いケースも多いかと思います。
検査済証が無い場合、住宅ローンなどの融資を利用できず、増改築等が出来ない事があり、購入者にとってマイナスとなるケースがあります。
これは “検査済証の有無というより違反建築物かどうか” が影響します。
購入される方のほとんどが住宅ローンなどの融資を利用されるかと思いますが、各金融機関によって審査基準が異なります。違反建築物はNGであることや、違反の内容、程度に基準を設けている金融機関もあります。利用できる金融機関が限られると売却活動や、売却価格に影響が出る事もあります。
増改築なども建築当時に法適合していたかの確認が難しいため困難です。ただし指定確認検査機関にて建築基準法適合状況調査報告書を作成できる場合もあります。
検査済証がある場合であっても、検査を受けた当初は適合していると言えますが、その後の増改築で違反建築物になってしまっている場合や、法改正などで既存不適格建築物になっているケースもあります。
売却の際には検査済証の有無よりも、現在の状況が重要となってきます。
まずは売却に力を入れている不動産会社に、相談してみるのも良いかと思います。
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カテゴリ：不動産売却コラム / 投稿日付：2024/02/26 10:22
売却苦戦物件
物件が長期間売れない理由はズバリ買い手がいないからですが、なぜ買い手がいないのかと言うと需要とのギャップがあるからです。しかし原因を分析すれば売れやすくなる可能性は高いです！
物件が売れない理由は主に3つに分類できます。
①販売価格が不適切である
売れない物件の多くは、不動産会社から頂いた査定書の金額で依頼した場合でも、物件自体の価格に対して価格が割高である事が多いです。不動産会社も、売主様と同じく少しでも良い条件で成約したいと考えています。そのため相場の条件に近い価格から販売スタート提案する事が多いですが、その後の反響状況によっては担当者と相談し販売条件について柔軟に検討する事も重要です。
②物件自体に何かしらのマイナスポイントがある
売りにくい物件の多くは、外観や設備などに何らかの問題があります。
買主様にとって見た目の印象は、時に間取りや価格よりも重要です。
特に初めて物件を見たときの印象は後々まで尾を引く事になります。外壁の汚れ具合や劣化の度合い、玄関の清掃状況、水回りの清潔さは特に重要です。これらに大きなマイナス要因があると、買い手が付きにくくなります。 売却スタートのタイミングに一通り掃除などできれいにして頂くほか、それでも見た目を損なう場合には部分的なリフォームを提案させて頂く場合があります。
③不動産会社選びに失敗している
価格や物件に問題が無い場合は不動産会社が原因かもしれません。
売却を依頼する際に結ぶ媒介契約は一般的に契約期間3ヶ月間です。そのため不動産会社は3ヶ月の間に成果を出そうと販売活動を行います。仮に3ヶ月経っても物件自体に問い合わせが少ない場合は、販売戦略に問題があるか不動産会社の販売力自体が低いのかもしれません。思い切って他の不動産会社への変更も方法のひとつです。
ただいきなり変更するのではなく、依頼している不動産会社へ現在どのような売却活動をしているのか、具体的な検討顧客はいるのか、今後の売却活動内容などを相談し、内容を聞いた上で引き継ぎ依頼するか検討した方が良いでしょう。
先ほどお伝えした３つの理由を元に、売却に時間がかかっている場合の解決策として
①周辺の成約価格を調べ適正な販売価格に解決する
②外壁や内装、水回りなどを中心にリフォームやリノベーションを施す
③不動産会社と協力しながら販売戦略や広告の出し方を見直す
④その後の内容によっては不動産会社を変更する
以上のポイントを意識していただければと思います。
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カテゴリ：不動産売却コラム / 投稿日付：2024/02/22 10:15
転勤の際、売るのと貸すのどちらが得？
転勤を機に不動産の売却を検討する人も多いと思うのですが、売却と賃貸どちらがいいのでしょうか？
確かに転勤のタイミングで売却の相談を頂く事は多いです。賃貸に出されるのと比べてどちらが良いかはそれぞれメリット、デメリットがあり、その方のご事情と不動産の状況によっても変わりますが、決めるポイントが3つあります。
①大前提として、住宅ローンを借りている状態で賃貸することは基本的に出来ない
住宅ローンは居住を目的としたものであり、国の政策の基、購入を促進するために低金利となっています。そのため契約者や家族以外の人が住む事は契約違反になります。誰かに貸したいと言う事であればアパートローンが増え、借り換えする事になります。 ただし、住宅ローン返済中の家を賃貸する事を認めているケースもありますので、必ず住宅ローンを借りている銀行に相談しましょう。
②長期的な収支で、どちらが得をするか
売期した場合は、諸費用や住宅ローンの残債を差し引いて、まとまったお金が手に入ります。賃貸に出すと、賃料収入が入りますのでローンの支払いと相殺する事も出来ます。
ただし、空室のリスクがあり転勤先の家賃と二重払いになってしまう可能性もあります。
ここが一番のリスクであり個人的な経験上では売却する方が多い印象です。
③手持ちの資金
賃貸に出した場合、空室リスクがありますので、転勤先の家賃とローンの二重払いや、その他に税金等も発生するリスクがあります。空室のリスクをゼロにする事は難しいので、そうなった場合に捻出できる資金が必要です。
転勤で自宅をどうするかお悩みの場合は、お伝えした3点をポイントに不動産会社に相談頂ければと思います。
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カテゴリ：不動産売却コラム / 投稿日付：2023/11/27 10:13
住みながらでも売却できるの？
売却を検討しているのですが、住みながらでも売る事が出来ますか。
はい出来ます。
そうですか、なんだか気まずいような気がしますが。
確かに購入検討者に家を見学される場合、多少の気まずさはあるかもしれませんが、不動産売却をされる方は住みながら売却活動をされる方がほとんどです。
住みながら売却活動をされる方ってどんな方が多いですか。
住み替えのお客様が多いです。
今住んでいる不動産を売却して、売却資金をもとに次の物件を購入される場合、不動産がいつ売れるのか、いくらで売れるのか分からないと次の購入物件の時期も迷われるのではないでしょうか。
先に不動産を購入して、所有している不動産が売れなかったら困りますよね。
資金に余裕があれば良いのですが、先に売却を済ませてから次の物件購入を決めた方が最悪のケースを防げると思います。
最悪のケースって何ですか。
最悪のケースとは、購入した住宅ローンと売却予定の住宅ローンを同時に支払うことです。
それは嫌ですね。
できれば避けたい事ですが、実際に良い物件が見つかり、先に物件を購入したが売却がうまくいかず住宅ローンを同時に支払う事や、希望金額が下回って売却をしたと言うケースはたくさんあります。
それを避けるためにはどうしたらいいですか。
次の物件をどうしても先に買わなければいけない場合以外は、まずは売却からスタートした方が良いと思います。
だから住みながら売るのですね。
住みながらの売却活動を行えれば資金面を確定した後、次の住み替え先を決められるメリットがあります。
他に何か注意する事はありますか。
購入検討者が家の見学をされますので、案内は売却を依頼されたプロの営業マンに任せて、売主の方は聞かれた事のみお答えする方が早期売却につながるケースが多いです。
売却の際には、不動産のプロの方にお任せしたいと思います。
その方が良いと思います。
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カテゴリ：不動産売却コラム / 投稿日付：2023/10/24 13:18
旗竿地の査定
自身が持っている戸建てを売却しようと思っていますが、少し形が変わっており、接している道路から細い敷地があり、家が建っている土地なので土地価格は高くないと聞いたのですが本当ですか。
いわゆる旗竿地ですね。
旗のような形の土地なので、この様に呼ばれています。
価格が高くないと言う点については一般的には、その様に言われています。
どの様な査定方法があるのでしょうか。
通常土地の査定価格は、取引事例比較法で計算します。
取引事例比較法とは、売却する不動産と条件の近い不動産の過去の成約事例をいくつか選んで、平均坪単価を算出し、算出された単価に売却する不動産の広さをかけて計算する方法です。
同じ町内で過去に売れた旗竿地の成約事例があれば利用できますが、旗竿地は特殊なので条件が近い事例はそれほど多くありません。
他に旗竿地の場合には、路線価を使って計算します。
路線価ですか。
路線価とは国税庁が毎年7月から8月に公表する、その年の1月1日時点における主要な道路に面した1平米あたりの土地価格を公表するもので、相続税や贈与税を計算するときに活用されます。
国税庁ですか。
あまり馴染みが無いかもしれませんね。
路線価は国土交通省が発表する公示価格の8割程度に設定され、その公示価格を1.1から2倍したものが実勢価格の目安とされています。
つまり路線価を1.3から1.5倍にすればおおよその相場価格がわかります。
路線価で土地面積をかければ査定金額がわかる言う事でしょうか。
土地の評価は奥行きの長さによって影響します、奥行きが極端に短い場合や長い場合は一般的な土地と比べて利用価値が低いとされています、そのため路線価を計算する時には、奥行き価格補正率を掛け算しないといけません。
奥行き価格補正率とは何でしょうか。
奥行き価格補正率とは、その宅地から奥行距離に応じて、奥行き価格補正率表に定められている補正率です。
正確な表現で言うと、道路からの奥行きの長さに応じて、路線価を調整する為の補正率です。
奥行き価格補正率を使ってどの様に計算するのですか。
1平米あたりの路線価格＝路線価×奥行価格補正率で計算します。
これで査定金額が出ますね。
これは路線価での計算方法ですが、旗竿地の場合間口が狭小な宅地などや不整形地の計算をしなくてはいけません。
２つの違いを教えてください。
間口が狭小な宅地などは、1平米あたりの路線価格に間口狭小補正率と奥行長大補正率を掛け算して計算します。間口狭小補正率は間口の狭い土地の票価額を減額する補正率です。
奥行長大補正率とは、間口の割に奥行きや長い土地の相続税評価額を減額する事を言います。
どちらも旗竿地の様な特徴のある土地に対して補正を行うために地区や距離によって数値化されています。
不整形地の計算を教えてください。
不整形地は、1平米あたりの路線価格に不整形地補正率を掛け算して計算します。
不整形地補正率は、崖地割合で定められます。崖地とは、不整形地全体を囲むような正方形や長方形の土地、想定整形地を想定した場合、想定整形地のうち不整形地以外の土地を言います。
また、不整形地補正率の適用については、不整形地補正率×間口狭小補正率と奥行長大補正率と間口狭小補正率のいずれか有利な方で、計算します。
不整形地の場合も、路線価格に対して補正率を掛けて調整を図るのですね。
うちの土地の場合は、どうでしょうか。
一概には言えませんが、計算した結果、評価額が高い方を選びたいところです。
その金額で、売却出来ますか。
残念ながら、この方法で計算した査定価格で売れるわけではありません。ここから過去に売れた旗竿地と比較し、現在周辺で売り出されている土地の販売価格を考慮の上、査定価格が決まっていきます。
詳しくは、地元に密着した不動産会社に尋ねて頂くと、近隣事例も熟知しているので、正確な査定金額が出るかと思います。
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カテゴリ：不動産売却コラム / 投稿日付：2023/08/26 14:35
マンションの査定
マンションの査定はどのようにして行なっているのでしょうか。
居住用のマンションがあれば一般的には、取引事例比較法で金額を算出します。
取引事例比較法とは同じマンション内など出来る限り近い条件のマンションでの成約事例と比較し計算します。
戸建ての様に、土地と建物に分けて算出しないのですか。
マンション場合、敷地部分は基本的に共有部分が多く、分けて算出はしません。また同じマンション内の事例でも面積や階数、バルコニーの向きが違えば日当たりや眺望も変わってくるので価格も変わってきます。
階数が上がるほど価格も高くなりますか。
多くの場合ではそうなりますが、エレベーターが無いマンションや、全ての階に止まらないエレベーターが設置されているマンションでは安くなる事もあり得ます。
その他に何かありますか。
管理状況もポイントです。管理会社に委託されている場合や自主管理と言ってマンションの所有者で管理する場合もあります。また長期修繕計画と言って将来的にマンションをどのように修繕していくかの計画及び、それに向けた積立金がしっかり出来ているかなどがポイントになります。
修繕とは外壁の塗り直しをしたりすることですか。
それも一つです。マンションの年数が経つと劣化していきますので、外壁の塗り直しや給排水管の修繕が必要になります。もちろん費用が発生しますので計画や積立が出来ていないと多額の一時金が発生してしまう可能性もあります。
急に言われても困りますね。管理会社が入っていればやってもらえるのですか。
基本的には大丈夫かと思いますが、自主管理の場合は修繕計画がしっかりしてない可能性もあり注意が必要です。
だから金額に影響するのですね。新しいマンションを売却する場合、同じマンション事例がない事もありますよね。
同じマンション事例がない場合は、出来るだけ近い条件のマンション事例を探しますが、新しいマンションの事例が見つけにくい場合もあります。
その場合はどうするのですか。
基本的には、近い事例を基に算出しますが別の方法で算出する事もあります。査定に関しては根拠を示す事が必要になります。成約事例を必要とされていないため、マンションが新築で販売された金額を基に相場の増減率を計算する場合があります。
売却する側として納得できる根拠があればいいですね。居住用のマンションの場合、実際に売買された事例を基に価格を算出される事が多く、同じマンションや出来るだけ条件の近いマンションの事例が選ばれるのですね。
カテゴリ：不動産売却コラム / 投稿日付：2023/08/08 11:56
実測清算取引
土地の取引を行うとき測量した面積と登記簿が異なるケースがありますか。
程度の差はありますが、異なることはあります。
平米単価や坪単価で価格を決めていたのに、単価は変わりませんか。
単価は変わります。公募取引と言って登記簿面積に基づいて取引を行う場合、登記簿面積より実際の面積が大きくなる
と単価は下がりますし、小さければ単価は上がります。
売主側にも買主側にも有利や不利になったりしますね。
そういった場合には、公募取引ではなく実測清算取引とすることがあります。
実測清算取引はどの様な取引ですか。
例えば、公募面積１００平米の土地を１０００万円で売買するとします。平米単価は１０万円です。
公募取引の場合は実際の測量の結果、土地の面積が９０平米になっても１１０平米になっても売買代金は１０００万円
であり、平米単価が上がったり下がったりします。
これに対して、実測清算取引は生産の基準となる面積と単価を決めておきます。
生産基準となる面積は１００平米で平米単価は１０万円となり１０００万円の売買となります。
売買契約後に測量して仮に１１０平米になった場合は約１０万平方かける平米単価１０万円で１１００万円９０平米に
なった場合には９０平米かける平米単価１０万円で９００万円の売買代金となります。
実測清算はどちらにも平等な条件ですね。
ただしメリットだけでなく注意も必要です。
予想以上に大きくなった場合などは、買主様の資金計画に影響が出ることがあります。
測量を行うので引き渡しまでに時間がかかる場合があります。長引くと相場が変わってしまうリスクもあります。
確かにそうですね
その土地の状況によってどちらが最適なのかは違いますので、どちらの取引を行う方がいいのか不動産会社の担当者に
相談されるのが良いかと思います。
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カテゴリ：不動産売却コラム / 投稿日付：2023/07/29 09:07
査定の種類
不動産鑑定と不動産会社の査定は同じ様に思っていましたが実は違うようなので教えてください。
不動産鑑定とは、土地や建物などの不動産の適正な地価価格などを判断することです。
この不動産鑑定評価は、不動産の鑑定評価に関する法律にて不動産鑑定士だけが行えるものです。
不動産鑑定で評価されるのは、地下工事や地価調査、相続税路線票価格、固定資産税評価などの公的なもの、その他民間企業や個人から依頼されて行う評価があります。
不動産鑑定士とはどんな資格ですか？
不動産の鑑定評価を行う事が出来るのは国家資格である不動産鑑定士のすべてに合格し国土交通大臣への登録を受けた不動産鑑定士か不動産鑑定士の一部に合格して国土交通大臣への登録を受けた不動産鑑定士です。
どんな業務を行うのですか？
不動産鑑定士の仕事は大きく分けて、公的評価と民間評価があります。
公的評価とは国や都道府県市町村などが土地の適正価格を公表する為に行う、地下工事や地価調査
相続税や固定資産税の課税のための評価です。
民間評価とは民間企業や個人などから依頼される評価業務のことです。
不動産会社の査定はどの様に行われますか？
不動産査定は不動産会社などが算出する売却できそうな価格の事です。
不動産会社が独自に算出したり不動産鑑定士に依頼して算出したりします。そのため依頼先によって金額に多少の違いが出ることもあります。
個人で不動産鑑定の依頼をするのはどんな時ですか？
個人が不動産鑑定を依頼するのは一般的に不動産の売買や相続贈与財産分与などの場合が考えられます。
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カテゴリ：不動産売却コラム / 投稿日付：2023/07/15 08:49
道路の種類
相続予定の家の前の道路は私道であるか、相続した後に建て替えや売却をすることが出来ると言われたが私道とはどの様なことなのか
道路は私道と公道に大きく分けられます。
公道とは国や地方自治体が管理している道路です。
私道は個人などが所有管理している道路です。
一般的に私道は個人が単独で所有しているか複数の個人が共同で所有しています。
親の家の建て替えは問題ないのでしょうか
公道でも私道でもその道路が建築基準法の道路であり敷地が2メートル以上接していれば建物の建築許可を得られます。
ただ法的に建築が問題なく出来る敷地でも建築工事を行う事が出来ない場合があります。
私道は維持管理も個人の責任と負担で行えます。
例えば複数の人が共同所有している私道に埋設している水道管や下水管が老朽化の為、補修や交換する場合などは私道の所有者が共同で私道の掘削や復帰をします。
私道の持ち分を持っていない人が建物を建て替えたり上下水道の引込をした場合、勝手に道路を掘ったり工事車両を通行させることは出来ません。
その場合どうしたらいいですか
私道の持ち分を持っている所有者全員からの道路掘削承諾書や通行承諾書などの許可が必要になります。
ただ私道の持ち分を持っている近隣の人たちとの関係が良好であれば承諾書も得ることも可能ですが、多額の承諾料を要求される場合もあります。
また近隣の住民との仲が良くないなどの理由で承諾が得られない場合もあれます。
そうなるとせっかく建築の許可を取ることができても工事自体ができません。
建築ができない不動産は売りに出しても買う人がいないという事になります。
どうしたらいいでしょうか
親御さんが元気な間に解決しておく事がベストです。
私道で最も大きな問題は承諾が取れない事です。
親御さんの代では近隣との付き合いもあるためこのような問題があっても解決できる可能性がありますが、子供世代になると近隣関係も希薄になり簡単に承諾してもらえない事が少なくありません。
相続予定の不動産問題は早めに把握し解決方法を探る必要がありますが、親御さんが元気な間に解決できるように日ごろから親子のコミュニケーションをもち問題を共有しておく事が大切です。
特に、私道の問題は法律的に複雑で人間関係も絡んでくるためお近くの不動産会社など、専門家のサポートを受けながら早期に解決を図ることをお勧めします。
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カテゴリ：不動産売却コラム / 投稿日付：2023/07/11 08:57
建物評価
現在自宅の売却を考えているのですが、建物の価値はどれ位あるのでしょうか。
具体的には木造住宅の場合は22年で価値がゼロになるとされています。
建物構造によって価値が無くなるという事ですか。
考え方として同じ年数が経過しても立地や環境、建物構造によって劣化の度合いは様々です。
確かに木造と鉄筋コンクリート造が同じスピードで劣化するはずがないですね。
そこで築年数から平等な価値を算出するために用いられるのが耐用年数という考え方です。
因みに鉄筋コンクリート造の耐用年数は４７年です。
木造住宅の場合、売却の際に築22年以上経過していると耐用年数の価値が残っていないため、
建物としての価値がなく土地のみの価値が起こるのです。
私の家は、築22年以上なので戸建てとして売却できないでしょうか。
耐用年数はあくまで税法上の価値を見極めるため築年数が22年以上経っているからといって
売れないと言う事はありません。
築年数が22年以上の場合どの様な工夫が必要ですか。
人が住むうえで構造などに問題が無ければ築年数が22年以上でも十分に売れる
可能性を持つています。
現在も住んでいて劣化や老朽化といったポイントは、最低限の修繕を行い安く住める住宅を
買いたいと言う層をターゲットにし売却を検討してみましょう。
その様なお客様はいるのでしょうか。
実際に安く購入して自分でリフォームをして再利用したいと考えるお客様も少なくありません。
先ずは、お近くの不動産会社に相談してみてはいかがでしょうか。
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